一家外来房企眼中的 2015年北京土地市场

本报记者王营北京报道

房企拿地热潮正在来临。

中原地产监测数据显示，20大标杆房企在8月累计获得土地资金权益高达317.32亿，这也是最近7个月来的最高点，云南省癫痫病医院专家在线在楼市复苏下，标杆房企开始积极进入土地市场。

如今，房企拿地已经形成的共识是，三四线城市风险较大，而更多将投资目光倾向一二线城市。在北京，9月土地市场更加火热，出让的土地几乎为地王。截至9月21日，北京成交土地额已经高达167.6亿。

但同区域内，不同的企业对拿地仍有不同的策略。

21世纪经济报道记者获得了一家民营企业拿地策略图。该报告对北京房价地价走势、库存走势、房企竞争格局、区域前景等方面进行了详尽分析，并最终确定自己的拿地策略。正是基于这份分析，这家外来民企在地价高点之前拿下了多幅地块。

外来房企研判北京市场

京城土地贵是房企的共识。但能否拿下北京的土地则是房企全国化一个重要的身份标识。旭辉地产则是近一年来在北京土地市场上血拼较为抢眼的一家企业。

21世纪经济报道记者通过公开资料整理发现，近一年来，旭辉地产在京共计拿下8幅土地，其中，5个为旭辉操盘项目。

值得一提的是，这家企业并非国企、并非北京土著，而是一家外来民企。在其进入北京十多年后，近年来突然发力拿下多幅地块。扩张规模是企业发展需要，但对于公开市场招拍挂的企业而言，市场研判尤其重要。

在旭辉地产看来，根据逆周期法则，2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地时期。因为这段时间房价处于下行通道，市场预期最低，房企去库存压力较大，适合土地市场抄底。而2015年下半年，旭辉认为市场机遇仍在，但是“随着市场回暖、企业资金回笼、信贷环境放宽，竞争会更加激烈”，尤其是四季度房价环比涨幅将见顶。

公开资料显示，旭辉拿地时点路线也基本延续其对市场的判断。在今年上半年，旭辉地产在北京大兴区拿下了多幅地块。

地价高企背景下，房企拿地前提是基于对房价涨幅的信心。21世纪经济报道记者发现，旭辉地产对北京房地产市场的预判是，“预计2015年随着成交的回暖，市场会呈现主打去库存以及新增供应不足的局面”，全年北京房价涨幅将在“13%-15%”之间。而成交量则将在2015年下半年有一个较高的增长。"

旭辉地产这个结论是基于其对住宅供应以及新开工量的分析。他们认为，近三年北京住宅供应年均增长略高于需求，但考虑到2014年新开工下降17%，预计2015年随着成交回暖，市场会出现主打去库存以及新增供应量不足的局面，在人口流入和收入持续增长的前提下，房价较2014年将有明显上涨，且基于一线城市购房者追涨的从众心理，房价走势发生超涨或者超癫痫病有哪些危害跌的概率很大。因此，旭辉对北京市场2015年房价走势的判断是，房价上涨很可能高于13%，但达不到15%的涨幅。

中型房企“焦虑症”

多家欲实现全国化的外来房企对21世纪经济报道记者表示，他们一直在密切关注北京土地市场机会。也就是说，对于北京土地竞拍场的开发商而言，他们的对手绝不远远是场面上举牌的开发商。

旭辉如此突围，正是基于其作为中型房企的典型规模“焦虑症”。旭辉集团董事长林中曾对媒体表示，作为一家中型民营企业，每天的感觉都是如履薄冰。林中认为，目前行业发展的马拉松长跑进入下半场，一旦被落在第一、第二方阵后，即使最后冲刺阶段再努力，也永远难回大众视野。

林中在接受21世纪经济报道记者采访时表示，500亿是衡量房企的门槛之一。房地产行业在一定时期内还是资源导向型行业。所以企业要有一定的规模才能怎么预防青少年癫痫病发作完成对行业三个资源(土地、资金、人才)的配置，也才能有更强竞争力。

林中也深知，规模发展到一定程度以后，房企这种资源配置的竞争优势，可能会出现边际递减，但是太小的企业在未来几年要实现规模增长会非常困难。旭辉如果不快马加鞭，就很难有机会在马拉松长跑的后半段冲进一线阵营。

所以，旭辉定下的目标是连续3年实现40%以上复合增长率，由250亿元销售规模向500亿元挺进。2014年，旭辉集团销售金额为212亿元。在克尔瑞集团发布的2014年房企销售金额排行榜中位居第30名。

不过，对于房企而言，拿块地就能赚钱的时代早已过去。

中原地产分析师张大伟表示，北京土地市场竞争已经异常激烈，从2015年6月大兴等南城系列地王开始，就出现了地价远超房价的现象。

在这种背景下，类似旭辉这样的民营企业需要自担市场风险。21世纪经济报道记者发现，旭辉也有自己一套区域板块研究的模型公式，分别是对基本面(城市规划、人口、基建配套和经济潜力四个方面)和市场情况(房地比、成交情况、现货和期货四个方面)进行量定分析。最终进行PIE打分。以A/B/C从高到低进行区域优势的打分，其中朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、通州、昌平、顺义获得A，东城、西城、房山、门头沟获得B，而平谷、怀柔、密云、延庆获得C。

在旭辉这套拿地模型中，土地存量和去化周期是其重点关注部分。该企业将所有区县关注度由重到轻分为四类，其中重点关注的是存量高、去化好的区域，包括大兴、朝阳、房山、顺义等；而去化较为不好的包括丰台、门头沟、石景山和怀柔等区域。

通过上述分析，该企业把通州、大兴、房山和顺义列为战略深耕区，而将昌平、门头沟、丰台和石景山作为重点关注区域。不过，房企拿地似乎也存在路径依赖。在各方综合条件相比之下，旭辉实际拿地更多关注的是大兴区域。

此外，产品定位在近年来的北京市场尤为重要。旭辉所确定的是产品战略，主要集中开发刚需刚改和商办公寓，一部分集中在再改多改的改善型住宅。其中，还明确要求打造2个明星产品以树立江湖地位，选择癫痫是否会遗传标准是：首改再改产品为主，即中高端产品；货值30亿元以上；单价高于区域同类产品20%以上；4-5环或5-6环成熟区域。这个产品区间的定位，既能保证规模增长，又能树立口碑。

另外，值得注意的是，旭辉也考虑到分散风险。其近一年来所拿土地中，50%采用的是合作开发模式。

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